Naturschutzkommission denkt über schwierigen Fall im West End nach

Von Amelia Roth-Dishy, ​​9. August 2023

Dieser Artikel wurde am 10. August aktualisiert.

PROVINZSTADT – Mass. In den Vorschriften des Wetlands Protection Act heißt es: „Jedes Projekt an einem Küstenstrand … darf keine nachteiligen Auswirkungen haben, indem es die Erosion erhöht oder das Volumen eines solchen Küstenstrandes oder eines angrenzenden oder abwärts gerichteten Küstenstrandes verringert.“

Aber im Fall einer geplanten Deckserweiterung, die letzte Woche von der Naturschutzkommission abgelehnt wurde, erwies sich die Bedeutung von „nachteiligen Auswirkungen“ in Zeiten steigender Meeresspiegel als umstritten.

Brennan Bilberry und Tarak Shah kauften am 30. November die 61A Commercial St. für 1.995.000 US-Dollar. Der ursprüngliche Renovierungsplan des Paares durch den Ingenieur Roy Okurowski sah vor, das heruntergekommene Haus aus dem Jahr 1880 nach den aktuellen FEMA-Standards wieder aufzubauen – und die Grundfläche zu vergrößern Die vorhandene Terrasse wurde um 360 Quadratmeter vergrößert, sodass sie fast 16 Fuß seewärts liegt und Platz für einen 8 x 20 Fuß großen Pool bietet.

Die Kommissare äußerten außerdem Bedenken, dass zusätzliche Holzpfähle zur Strandreinigung und Erosion beitragen würden. Die Anhörung wurde bis zum 1. August fortgesetzt, als die Antragsteller mit einem überarbeiteten Plan ohne Pool und einer auskragenden Stützkonstruktion für das Deck zurückkehrten.

Zahlreiche Unterstützungsschreiben von Abutters lobten das Deckdesign dafür, dass es zu seinen Nachbarn passte, und bemerkten die Sandansammlung und den Mangel an Vegetation an diesem Strandabschnitt im West End.

Laut der Naturschutzbeauftragten Melyssa Millet sind viele dieser benachbarten Decks älter als das staatliche Wetlands Protection Act und die kommunale Feuchtgebietsschutzsatzung.

Vor der Anhörung führte Greg Berman, Spezialist für Küstenprozesse, auf Bitten von Millett eine Standortbesichtigung durch. „Obwohl es derzeit keine Dünen auf dem Gelände gibt, wird die Dünenvegetation nicht wachsen können, wenn diese Terrasse gebaut wird“, schrieb Berman. „Dadurch würde das Gebiet die zukünftige Bildung einer Düne unmöglich machen.

„Es ist einer der Grundprinzipien des Küstenmanagements, sich an die Erosion anzupassen, indem man sich nach Möglichkeit landwärts bewegt. „Jede Ausdehnung seewärts ist höchst ungewöhnlich und sollte von jeder Regulierungsbehörde sehr sorgfältig geprüft werden“, fügte Berman hinzu.

Berman sagte dem Independent: „Wenn Sie es nicht besser machen wollen, versuchen Sie zumindest, es nicht noch schlimmer zu machen.“

Robin Reid, Anwalt der Antragsteller, argumentierte bei der Anhörung am 1. August, dass die Kommissare kaum Gründe hätten, den Vorschlag abzulehnen.

„Es gibt keine Vorschriften oder Bestimmungen in der Stadtsatzung, die die Schaffung von Schatten über einem Küstenstrand bei mittlerem Hochwasser verbieten“, sagte Reid. „Vielleicht noch wichtiger ist, dass es entlang dieses Teils des Strandes keinerlei Hinweise darauf gibt, dass irgendwo Vegetation wächst.

„Ich denke, der Maßstab, nach dem Sie diesen Antrag beurteilen sollten, ist die Satzung, die Satzung und die Vorschriften, und nirgendwo steht, dass man nicht seewärts expandieren darf“, fügte sie hinzu.

Der Wechsel von Pfählen zu Auslegern „beseitigt die zusätzliche Gefahr von Erosion und Kolkung am Küstenstrand“, sagte Millett bei der Anhörung. Sie bestritt jedoch Reids Auslegung der Satzung. „Während die Beschattung nicht ausdrücklich als Vorschrift erwähnt wird, hat sie Auswirkungen auf den Küstenstrand“, sagte Millett.

Die Antragsteller stimmten einer Lücke von einem halben Zoll in den Terrassendielen zu, um die Lichtdurchlässigkeit zu erhöhen. Die Kommissare sagten jedoch, dass sie sich über die Auswirkungen der Terrassenerweiterung, einschließlich potenzieller Trümmer, weiterhin unsicher seien.

„Eine einmalige Beobachtung der Bedingungen bedeutet nicht unbedingt, dass sich die Bedingungen nicht ändern“, sagte Kommissar Mark Adams.

In Abschnitt 12-1 der Provincetown Wetlands Protection Bylaw heißt es, dass Antragsteller „die Beweislast tragen, durch überwiegend glaubwürdige Beweise nachzuweisen, dass die im Genehmigungsantrag vorgeschlagenen Arbeiten keine unannehmbaren erheblichen oder kumulativen Auswirkungen auf die dadurch geschützten Ressourcengebietswerte haben werden.“ Verordnung."

Die Parteien waren sich grundsätzlich nicht einig darüber, ob dieser Standard eingehalten wurde, und es zeigten sich Anzeichen von Frustration.

„Wir verbessern die Reflexion der Wellenenergie erheblich, indem wir das Haus erhöhen und das Deck auf die Ausleger legen“, sagte Reid. „Ich denke, es wäre sehr schwierig, die negativen Auswirkungen dieses Decks zu artikulieren.“

Millett, die im April zur Naturschutzbeauftragten von Provincetown ernannt wurde und zuvor als stellvertretende Naturschutzbeauftragte in Harwich tätig war, sagte, sie sei noch nie auf eine seewärts gerichtete Erweiterung des freitragenden Decks gestoßen.

Tim Famulare, Direktor für Gemeindeentwicklung, der von 2017 bis 2022 als Naturschutzbeauftragter tätig war, sagte dem Independent, dass während seiner Amtszeit „die einzigen Projekte, die eine seewärtige Erweiterung des Küstenstrandes beinhalteten, Deichersatzprojekte waren, bei denen seewärts eine neue Außenmauer installiert werden musste.“ einer bestehenden Ufermauer, die strukturell nicht mehr intakt war.“

Bei der Anhörung sagte Reid, die Kommission übe fälschlicherweise ein „pauschales Verbot“ der seewärtigen Entwicklung aus. „Sie brauchen einen konkreten Grund, eine negative Auswirkung, auf die Sie hinweisen können“, sagte sie.

„Ich glaube, ich höre, dass wir nicht sicher sind, ob dies keine negativen Auswirkungen haben wird“, antwortete Millett.

Adams schlug vor, auf einer Zeitskala von 30 Jahren zu denken. Zu diesem Zeitpunkt sagte Shah: „Wir haben Architekten und Ingenieure während des gesamten Prozesses gebeten, dies auf eine Weise zu bauen, die belastbar und wirkungsarm ist.“

„Ich weiß, dass Sie den Pool aus den Plänen herausgenommen haben, aber das hat uns irgendwie verärgert“, sagte Kommissarin Oriana Conklin. „In der Commercial Street am Wasser gibt es keine Pools.“

Reid warf zutreffend ein, dass es in der Commercial Street tatsächlich Pools gebe.

„Ich weiß, dass es welche gibt, aber sie wurden vor langer, langer Zeit gebaut“, antwortete Conklin. „Was ich damit sagen wollte, ist, dass wir nervös waren, was uns erwarten würde, weil uns seit langer Zeit niemand mehr einen Pool an dieser Uferpromenade geschenkt hat.“

Shah war zuvor Stabschef des Bundesministeriums für Energie und leitete das Klima- und Wissenschaftsteam für den Präsidentschaftswechsel zwischen Biden und Harris. Bilberry ist ein politischer Stratege, der 2012 ein Pro-Obama-Super-PAC leitete und nun als Berater in den Bereichen Kartellrecht und Umweltrechtsstreitigkeiten für Unternehmen tätig ist.

Shah und Bilberry schickten eine Erklärung an den Independent: „Wir sind begeistert, dass unsere Nachbarn im West End unseren Plan, ein Haus wieder zum Leben zu erwecken, das für die Nachbarn und den Strand gefährlich ist, so freundlich aufgenommen und unterstützt haben“, schrieben sie. „Wir schätzen die Rolle der Kommission und hoffen, dass sie die von uns vorgelegten projektspezifischen Beweise berücksichtigen wird.“ Das Paar lehnte eine weitere Stellungnahme ab.

Am Ende der Anhörung ergab eine Umfrage, dass drei Mitglieder mit Nein stimmen würden, während ein Viertel es vorzog, sich der Stimme zu enthalten und auf weitere Informationen zu warten.

Reid zog den Teil des Antrags bezüglich der Deckerweiterung unbeschadet zurück. Aber sie sagte: „Ich möchte es ganz klar sagen. Wir kommen auf dieses Deck zurück.“

Anmerkung des Herausgebers: Aufgrund eines Berichtsfehlers wurde in einer früheren Version dieses Artikels, die am 10. August in gedruckter Form veröffentlicht wurde, Oriana Conklin, Mitglied der Naturschutzkommission, fälschlicherweise zitiert. Sie sagte, es gäbe in der Commercial Street keine Pools „auf dem Wasser“, nicht „unter Wasser“. Der anschließende Austausch mit Rechtsanwalt Robin Reid wurde diesem Artikel hinzugefügt.

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